알쓸신잡 대출편 특례보금자리론을 선택하지 않은 이유

 

 

2023년 한시적으로 1년 동안만 특례보금자리론을 시행한다고 하여 실제로 올해 4월 전 금융권 가계대출이 전월 대비 2,000억원이 증가하여 8개월만에 증가세로 전환되었습니다. 하지만 이것이 꼭 부동산경기가 현재 좋아져서 된 상황은 아닙니다. 원체 부동산경기뿐만이 아니라 나라 전체적인 경기상황이 좋지 않아 정부가 여러 경기부양정책을 하고 있기 때문에 일시적인 증가추세라고 보아지고 있는 상황입니다.

 

 

저 역시 3월에 주택을 구매하면서 특례보금자리론으로 혜택을 보기 위해 일반 주택담보대출과 비교를 했었는데요. 결과론적으로는 현재 일반주택담보대출을 받고 주택을 구매하고 현재 거주중에 있습니다. 왜 그런 선택을 하게 되었는지 우선 이번년도에만 판매하는 특례보금자리론에 대해 전반적인 설명을 드리고 하도록 하겠습니다.

 

 

1. 특례보금자리론에 대해

 

한국주택금융공사에서 기존 보금자리론에 다른 대출상품의 장점을 접목시켜 만들었으며 23년 1월 30일 출시 되어 1년간만 한시적으로 운영되는 대출입니다.

 

민법상 성년(연령은 민법에 따라 계산)이 대출가능 연령이며, 23년 6월부터 만 나이가 없어지기 때문에 그 전에 확인을 하고 대출을 알아보기를 권합니다. 국적은 주민등록등본에 기재된 대한민국 국민(재외국민 , 외국국적동도 포함)이어야 합니다. 대출 가능한 주택은 실주거용으로 사용되는 주택(아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택)이어야 하며 아파트의 경우 보통 KB은행 시세정보의 일반평균가를 우선으로 적용하나, 시세정보가 없는 경우 한국부동산원 시세정보의 하한평균가와 상한평균가를 산술평균한 값으로 적용하여 평가합니다. 주택의 경우 국토교통부장관이 평가공시한 공시가격으로 평가를 하게 됩니다.

 

 

대출승인일 현재 담보로 하는 주택의 평가액이 9억원을 초과하는 주택은 취급이 불가하며, 채무자 또는 배우자가 실소유자여야만 대출이 가능합니다. 채무자 및 배우자의 소득제한은 없으나 배우자의 경우 우대금리 요건 적요오에는 확인이 필요합니다. NICE신용평가정보(주)의 CB점수가 271점 이상인 경우만 대출이 가능하며 한국주택금융공사가 사전심사하는 경우에 승인일 현재 채무자가 공사 내규에 의한 제한조건이 해당되는 경우에는 대출이 불가하며, 타금융 연체, 대위변제, 부도, 금융질서문란정보, 신용회복지원신청 및 등록 정보가 있는 경우에도 대출이 불가합니다. 소득을 증빙해야하는 배우자의 경우는 현 신용정보는 확인을 하니 이점 참고하세요.

 

 

채무자와 배우자의 총 주택보유 수가 대출하려는 주택을 제외하고는 무주택이거나 또는 1주택이어야 대출이 가능합니다. 주택구입용, 대환용, 전세자금반환용이어야 대출이 가능하며 LTV(주택담보인정비율, 주택담보가치 대비 대출가능금액)이 아파트 기준 최대 70%, CB점수에 따라 10%씩 차감 적용될 수 있고, DTI(총부채상환비율, 대출이용자의 연소득대비 대출상환금액)은 최대 60% 단 담보주택 소재지가 조정지역인 경우 10% 차감 적용이 되는데 조정지역에는 과열지역, 투기지역, 투기과열지구도 같이 포함되는 것을 알아야 합니다.

 

 

대출한도는 최대 5억이며, 대출만기는 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년인데 40년, 50년은 신혼가구나 채무자가 만 34세 혹은 만 39세 이하 조건을 충족해야만 가능합니다. 대출상환방식은 원리금균등분할상환, 체감식 분할상환, 체증식 분할상환인데 체증식 분할상환은 만 40세 미만 채무자 및 공사가 사전심사한 경우에만 허용되며 50년에는 적용이 안되며 한번 대출을 실행하면 상환방식을 변경이 불가하니 이점 참고하여 대출을 진행해야 합니다.

 

대출 금리는 4.15% ~ 4.45%인데 금리우대 및 가산이 되는 경우가 사회적 배려층(한부모가구, 장애인가구, 다문화가구, 다자녀가구)은 -0.4%, 신혼부부는 -0.2%이며 최대 2가지 항목 중복이 가능하며, 미분양관리지역 내 미분양주택 입주자에 대해서도 -0.2%가 가능합니다. 투기지역 담보물의 경우에는 +0.1%이니 대출하려는 담보물의 지역을 잘 확인하길 바랍니다. 특례보금자리론 역시 중도상환수수료가 없습니다.

 

현재 거래되는 일반주택담보대출과 비교를 하며 설명을 하도록 하겠습니다.

 

 

2. 일반주택담보대출과의 비교

 

특례보금자리론의 장점은 소득요건의 제한이 없고, 대출만기가 물론 조건은 있지만 가장 긴 50년까지 가능하고, 대출상환방식이 다양하다는 것입니다. 일반주택담보대출은 대출한도가 더 높고, 금리가 특례보금자리론보다 모든 금융기관은 아니지만 일부 은행이 낮다라는 장점이 있습니다.

 

매달 대출 원금 및 이자로 생활비가 지출이 되야하는 상황에서 가장 큰 영향을 주는 것이 사실 대출 금리이기에 금리가 더 낮은 일반주택담보대출(카카오뱅크 사용중)를 선택하게 되었습니다. 직장 상사나 주변 지인들이 기존에 높은 금리로 사용하고 있는 대출을 특례보금자리론으로 대환이 가능하여 직접 상담을 받은 결과 조건들이 다 좋았지만 사회적 배려층이 아닌 이상 최대로 혜택을 받은 금리가 4.38%으로 였습니다.

 

그 당시 일반주택담보대출로 금리상담을 받았을 때 받은 금리가 4.012%였고, 가상으로 특례보금자리론 금리를 조회한 결과 4.43%가 나와 금리차이가 0.4%이상이 났었고 상환기간에 따라 금리반영이 다르고 장기일수록 금리가 상승하기에 실제로 받을 경우 금리가 더 높아 질수도 있다고 판단되어 결국 일반주택담보대출을 선택하게 되었습니다.

 

현재 대출을 실행하여 확정금리로 4.123%으로 사용하고 있습니다. 근데 요즈음 대출금리가 내리는 추세로 인터넷뱅크들이 더 금리를 인하를 한 상태여서 대환을 알아고보 있는 중입니다 기존에 카카오뱅크도 중도상환수수료가 없기때문에 가능한 일이니 이용 중인 대출의 중도상환수수료를 확인하고 저렴하게 대환이 가능한지 알아보기 바랍니다.

 

 

이번년도까지는 특례보금자리론 상품이 있기 때문에 금리가 인하가 된다거나 조건이 더 좋게 변동이 된다면 대환으로 갈아탈 수 있기 때문에 이번년도 말까지 추후를 볼 생각도 있습니다. 대게 대출금액이 다들 크기 때문에 무조건적인 상품갈아타기 보다는 정확한 정보로 본인의 상황을 대입하여 이득되는지를 확인하고 대환하기를 바랍니다.

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